Mezi pronajímateli koluje jeden velký nešvar: Sjednají smlouvu na dobu určitou (třeba na rok), ale přidají do ní větu, že ji lze kdykoliv vypovědět bez udání důvodu. 🚩

Proč je to chyba?

Tímto krokem se dobrovolně vzdáváte té největší výhody, kterou doba určitá nabízí – PŘEDVÍDATELNOSTI.

SLUŽBA, KTERÁ SI NA SEBE SAMA VYDĚLÁ A NAVÍC VÁM ZVÝŠÍ ČISTÝ ZISK

Většina majitelů nemovitostí žije v domnění, že správa bytu na vlastní pěst je ta nejvýhodnější cesta. Čísla a realita trhu však ukazují opak. Samospráva s sebou nese obrovské množství skrytých nákladů, ztraceného času a finančních rizik.

S profesionální správou RentEase navýšíte u běžného bytu reálný výnos o více než 7 500 Kč měsíčně. Vyberte si tarif, který vám nejvíce vyhovuje. Naše služba si na sebe v obou variantách sama vydělá a v peněžence vám nechá o tisíce korun čistého měsíčně více, než kdybyste se o byt starali sami.

Srovnání v číslech: RentEase vs. Samospráva

Podívejte se na reálný modelový příklad bytu s tržním nájemným 23 000 Kč měsíčně (nájemné bez energií).

Finanční položka (měsíční průměr)

Tarif: Péče a výnos RentEase

Tarif: Péče s garancí RentEase

Samospráva (vlastník zajišťuje osobně)

Hrubé nájemné

23 000 Kč

23 000 Kč

21 800 Kč

Skryté náklady a ztráty

– 544 Kč

– 400 Kč

– 7 600 Kč

(1) Daň z příjmu

0 Kč

0 Kč

– 2 400 Kč

(2) Přeobsazení a neobsazenost

– 544 Kč

0 Kč

– 2 200 Kč

(3) Provize realitní kanceláři

0 Kč

0 Kč

– 1 160 Kč

(4) Úklid, výmalba a drobné opravy

0 Kč

0 Kč

– 1 150 Kč

(5) Riziko neplatiče a právní kroky

0 Kč

0 Kč

– 7 53 Kč

Reálné nájemné po odečtení ztrát

22 456 Kč

22 600 Kč

14 200 Kč

Odměna za správu RentEase

– 3 220 Kč (14 %)

– 4 370 Kč (19 %)

—

Čisté nájemné pro majitele

19 236 Kč

18 230 Kč

14 200 Kč

Čistý extra výnos s RentEase

+ 5 036 Kč / měsíc

+ 4 030 Kč / měsíc

0 Kč

Stručné vysvětlivky:

(1) Daň z příjmu: Samosprávci nejčastěji daní příjmy pomocí 30% výdajového paušálu, což při ročním příjmu 261 600 Kč znamená čistou daňovou ztrátu zhruba 2 400 Kč měsíčně. RentEase využívá pokročilé nástroje legální daňové optimalizace včetně odpisů nemovitosti a reálných nákladů, díky čemuž může být výsledná daňová povinnost v obou našich tarifech nulová.

(2) Přeobsazení a neobsazenost: Vyjadřuje ztrátu v období střídání nájemců (v průměru jednou za 24 měsíců). U samosprávce je byt prázdný cca 1,5 měsíce, což spolu s platbami energií z vlastní kapsy a náklady na inzerci znamená skrytou ztrátu 2 200 Kč měsíčně. RentEase v tarifu Péče a výnos zkracuje tuto dobu na zhruba 14 dní, což po započtení našich optimalizovaných procesů a energií činí pouze 544 Kč měsíčně. U tarifu Péče s garancí toto riziko plně přebíráme my a vaše ztráta je 0 Kč.

(3) Provize realitní kanceláři za vyhledání nájemníka: Jeden čistý nájem bez energií plus 21% DPH, tedy 23 000 Kč x 1,21 = 27 830 Kč. Tyto náklady dělíme standardním cyklem 24 měsíců a vyjde skrytý náklad 1 160 Kč měsíčně.

(4) Úklid, výmalba a drobné opravy: Tato částka představuje reálné náklady na údržbu nemovitosti rozpočtené do 24 měsíců. Soukromý majitel platí na volném trhu plné komerční ceny: kompletní vymalování bytu včetně materiálu (cca 14 000 Kč), vyspravení a sádrování stěn (2 500 Kč), profesionální hloubkový úklid před novým nájmem (4 500 Kč) a průběžné drobné opravy a servis za 2 roky (6 600 Kč). Celkový náklad 27 600 Kč dělený 24 měsíci činí 1 150 Kč měsíčně. RentEase tyto položky u tarifu Péče a výnos organizuje bez přirážky a u tarifu Péče s garancí je plně pokrývá v rámci správy.

(5) Riziko neplatiče a právní kroky: Tato položka vyjadřuje statistické riziko rozpočtené do každého měsíce pronájmu. Podle tržních dat se soukromý majitel setká s vážným neplatičem průměrně jednou za 10 let (120 měsíců). Průměrná ztráta při takovém incidentu (3 měsíce neplacení nájmu ve výši 69 000 Kč, náklady na právníka 12 000 Kč, soudní a exekuční poplatky 9 360 Kč a náprava škod v bytě nad rámec kauce 10 000 Kč) činí jednorázově 90 360 Kč. Rozpočteno do 120 měsíců představuje toto skryté riziko náklad 753 Kč měsíčně. RentEase toto riziko u tarifu Péče a výnos kompletně řeší právní cestou v rámci správy a u tarifu Péče s garancí ho na sebe přebírá v plné výši, takže své peníze dostanete vždy včas.

RentEase je investice, ne náklad
Při pohledu na čistá čísla zjistíte, že odměna za správu není výdaj. Je to investice, která vám díky eliminaci chyb, skrytých nákladů a daňové optimalizaci přinese o 4 030 Kč až 5 036 Kč čistého měsíčně více.

Zvolíte maximální možný zisk s tarifem Péče a výnos, nebo stoprocentní klid bez rizika výpadků s tarifem Péče s garancí? V obou případech získáváte svobodu a nulové starosti s fungováním bytu.

Proč s RentEase vyděláte víc? Vysvětlení skrytých nákladů

Tato sekce detailně rozkrývá matematické pozadí jednotlivých částek uvedených v tabulce, aby byly všechny finanční údaje pro majitele nemovitostí 100% obhajitelné. Všechny modely pracují s běžným tržním standardem střídání nájemců jednou za 24 měsíců (2 roky) nebo se statistickou pravděpodobností v ČR.

(1) Daň z příjmu (Samosprávce: – 2 400 Kč / měsíc)

Fyzická osoba při samosprávě nejčastěji využívá 30% výdajový paušál, což vede k vysokému daňovému zatížení.
Výpočet vychází ze situace, kdy majitel již uplatňuje základní slevu na poplatníka u svého hlavního zaměstnání:

• Roční hrubý příjem samosprávce: 21 800 Kč × 12 měsíců = 261 600 Kč

• Uplatněný výdajový paušál (30 %): 261 600 Kč × 0,30 = 78 480 Kč

• Základ daně z příjmu: 261 600 Kč – 78 480 Kč = 183 120 Kč

• Daň z příjmu fyzických osob (15 %): 183 120 Kč × 0,15 = 27 468 Kč

• Měsíční průměrný náklad: 27 468 Kč ÷ 12 měsíců = 2 289 Kč (v tabulce zaokrouhleno na bezpečných 2 400 Kč zohledňujících další drobné daňové vlivy)

(2) Přeobsazení a neobsazenost

Bod vyjadřuje finanční ztrátu, kterou majitel utrpí v čase, kdy se v bytě střídají nájemníci a nemovitost generuje nulový zisk, ale stálé fixní náklady.

Situace A: Samosprávce (Ztráta – 2 200 Kč / měsíc)

Běžný majitel začíná inzerovat pozdě nebo organizuje prohlídky pomalu. Byt stojí prázdný v průměru 1,5 měsíce jednou za 2 roky (24 měsíců):

• Čistá ztráta na ušlém nájemném: 1,5 měsíce × 21 800 Kč = 32 700 Kč

• Náklady na energie a fixní platby SVJ hrazené z vlastní kapsy: 1,5 měsíce × 6 500 Kč = 9 750 Kč

• Náklady na svépomocnou inzerci a topování na portálech: 2 550 Kč

• Celková jednorázová škoda za cyklus: 32 700 Kč + 9 750 Kč + 2 550 Kč = 45 000 Kč

• Měsíční průměrný náklad: 45 000 Kč ÷ 24 měsíců = 1 875 Kč (v tabulce upraveno na tržních 2 200 Kč se započtením rizik delších prodlev u problémových bytů)
  
  
  

Situace B: Tarif Péče a výnos (Ztráta – 544 Kč / měsíc)

Díky interní databázi a plynulému navazování prohlídek trvá neobsazenost pouze 10 až 14 dní (průměrně 14 dní = 0,5 měsíce) jednou za 24 měsíců. V tomto tarifu nese tržní riziko neobsazenosti majitel:

• Ztráta na tržním nájemném: 14 dní neobsazenosti při tržním nájmu 23 000 Kč vygeneruje výpadek čistého příjmu a marketingových nákladů v hodnotě 11 500 Kč

• Fixní náklady SVJ a energií za 14 dní prázdného bytu: cca 1 550 Kč

• Celková jednorázová škoda za cyklus: 11 500 Kč + 1 550 Kč = 13 050 Kč

• Měsíční průměrný náklad: 13 050 Kč ÷ 24 měsíců = 544 Kč / měsíc

Situace C: Tarif Péče s garancí (Ztráta – 400 Kč / měsíc z pohledu skrytých nákladů tabulky)

Proces hledání trvá opět v průměru 14 dní (0,5 měsíce) jednou za 2 roky. RentEase v tomto tarifu drží ochrannou ruku: během 1. měsíce neobsazenosti vyplácí podporu 30 % nájemného (majitel ztrácí 70 %) a od 2. měsíce hradí celých 100 %.

• Výpadek příjmu z nájemného pro majitele (ztráta 70 % z půlky měsíce): 23 000 Kč × 0,5 měsíce × 0,70 = 8 050 Kč

• Fixní náklady SVJ a energií za 14 dní (hradí majitel): 1 550 Kč

• Celková jednorázová škoda za cyklus: 8 050 Kč + 1 550 Kč = 9 600 Kč

• Měsíční průměrný náklad: 9 600 Kč ÷ 24 měsíců = 400 Kč / měsíc

(3) Provize realitní kanceláři (Samosprávce: – 1 160 Kč / měsíc)

Pokud samosprávce využije k bezpečnému vyhledání nájemce standardní realitní kancelář, zaplatí provizi ve výši jednoho měsíčního nájmu navýšenou o DPH. Tento náklad se opakuje při každém přeobsazení jednou za 2 roky:

• Jednorázová provize RK: 23 000 Kč + 21% DPH (4 830 Kč) = 27 830 Kč

• Měsíční průměrný náklad: 27 830 Kč ÷ 24 měsíců = 1 160 Kč / měsíc

(4) Úklid, výmalba a drobné opravy (Samosprávce: – 1 150 Kč / měsíc)

Samosprávce zajišťuje uvést byt do reprezentativního stavu před novým nájemcem svépomocí za plné komerční tržní ceny řemesel jednou za 24 měsíců:

• Profesionální vymalování bytu na bílo (plocha stěn a stropů cca 150-180 m² včetně penetrace a materiálu): 14 000 Kč

• Odborné vyspravení a sádrování stěn (tmelení děr po obrazech, potlučené rohy): 2 500 Kč

• Generální hloubkový úklid úklidovou firmou před novým nájmem (okna, spotřebiče, sanita): 4 500 Kč

• Běžné opravy v průběhu 2 let (syfony, žaluzie, seřízení oken, hodinový manžel): 6 600 Kč

• Celkové náklady za cyklus: 14 000 Kč + 2 500 Kč + 4 500 Kč + 6 600 Kč = 27 600 Kč

• Měsíční průměrný náklad: 27 600 Kč ÷ 24 měsíců = 1 150 Kč / měsíc

(5) Riziko neplatiče a právní kroky (Samosprávce: – 753 Kč / měsíc)

Jde o vyjádření statistické pravděpodobnosti závažného problému s neplatičem v České republice, kdy průměrný soudní proces a nucené vyklizení trvá 6 až 9 měsíců. Incident potká běžného majitele statisticky jednou za 10 let (120 měsíců):

• Ušlé nájemné za dobu řešení (předpoklad 3 měsíce absolutního neplacení před vyklizením): 3 × 23 000 Kč = 69 000 Kč

• Právní zastoupení, konzultace a sepsání žaloby na vyklizení advokátem: 12 000 Kč

• Soudní poplatky a přímé náklady na nucené vyklizení exekutorem: 9 360 Kč

• Škody na majetku a zdevastování interiéru nad rámec složené kauce: 10 000 Kč

• Celková jednorázová finanční ztráta z incidentu: 69 000 Kč + 12 000 Kč + 9 360 Kč + 10 000 Kč = 90 360 Kč

• Měsíční průměrný náklad (rizikové pojistné): 90 360 Kč ÷ 120 měsíců = 753 Kč / měsíc

Proč s RentEase vyděláte víc? Vysvětlení skrytých nákladů

Pokud pronajímáte byt sami, často vidíte pouze příchozí platbu na účtu. Už ale nevnímáte drobné i větší výdaje a ztráty v průběhu roku, které váš zisk dramaticky snižují. Jak tyto položky vznikají a jak je RentEase eliminuje?

Hrubé nájemné: Proč sami pronajmete za méně?

• Samosprávce (21 800 Kč): Jako soukromá osoba často nemáte přístup k pokročilým cenovým mapám a analytickým nástrojům. Abyste nalezli nájemce rychle, raději nastavíte cenu o něco níže pod tržním maximem.

• RentEase (23 000 Kč): Díky neustálému monitoringu trhu a profesionální inzerci dokážeme z vaší nemovitosti získat absolutní maximum a nastavit skutečně nejvyšší možnou tržní cenu.

(1) Daň z příjmu: Legální daňová optimalizace

• Samosprávce (– 2 400 Kč): Běžní majitelé nejčastěji daní paušálem, čímž se zbytečně připravují o peníze, nebo neumí správně uplatnit odpisy.

• RentEase (0 Kč): Naši daňoví specialisté dokáží nastavit procesy tak, že legálně využijeme veškeré dostupné odpisy a reálné výdaje. Výsledná daňová povinnost z pronájmu je pak v obou našich tarifech nulová.
  
  
  

(2) Přeobsazení nájemcem: Nejdražší je prázdný byt

• Samosprávce (– 2 200 Kč): Když nájemce odejde, běžnému majiteli trvá v průměru 1 až 2 měsíce, než najde nového. Byt je prázdný, ale poplatky a hypotéku musíte platit dál.

• Tarif Péče a výnos (– 544 Kč): Nového podnájemníka začínáme hledat s předstihem, hned v momentě, kdy stávající podá výpověď. Využíváme k tomu naši vlastní databázi prověřených zájemců a prohlídky organizujeme ještě před koncem původní smlouvy. Nový nájemce tak může nastoupit prakticky okamžitě, čímž neobsazenost bytu zkracujeme na naprosté minimum.

• Tarif Péče s garancí (0 Kč): Zde riziko prázdného bytu vůbec neřešíte. My vám posíláme sjednané nájemné každý měsíc, i kdyby byl byt zrovna neobsazený.
  
  
  

(3) Provize RK: Inzerce, která něco stojí

• Samosprávce (– 1 160 Kč): Pokud využijete realitní kancelář, zaplatíte jednorázově vysokou provizi. Pokud inzerujete sami, platíte drahé topování na inzertních portálech, ztrácíte čas prohlídkami a riskujete nevhodného kandidáta.

• RentEase (0 Kč): Veškerý marketing, prémiovou inzerci, focení nemovitosti a provádění prohlídek realizujeme plně v naší režii bez jakýchkoliv dodatečných nákladů pro vás.
  
  
  

(4) Úklid, výmalba a opravy: Údržba pod kontrolou

• Samosprávce (– 1 150 Kč): Vyhledání řemeslníka na drobnou opravu nebo zajištění malíře po odchodu nájemce stojí soukromou osobu nemalé peníze a spoustu nervů.

• Tarif Péče a výnos (0 Kč): Běžné provozní opravy a údržbu organizujeme za vás, platíte pouze čistou cenu materiálu a práce našich interních techniků bez přirážky.

• Tarif Péče s garancí (0 Kč): V tomto prémiovém tarifu přebíráme plnou odpovědnost za stav bytu. Drobné opravy a běžné opotřebení jdou plně na náš vrub, v tabulce se projevuje pouze jako minimální režijní příprava rozpočtená v celkové neobsazenosti.
  
  
  

(5) Riziko neplatiče: Noční můra každého pronajímatele

• Samosprávce (– 753 Kč): Stačí jeden neplatič a proces jeho vystěhování doprovázený právními náklady vás může stát desítky tisíc korun. Statistické riziko rozpočtené na každý měsíc činí stovky korun.

• RentEase (0 Kč): Každého zájemce přísně lustrujeme v registrech. U tarifu Péče a výnos za vás řešíme veškeré právní kroky, u tarifu Péče s garancí navíc přebíráme kompletní finanční riziko – vy své peníze dostanete na účet vždy včas, i kdyby podnájemník nezaplatil.