Když metr není metr - odhalte triky v inzerci nemovitostí!

Platíte za zdi, nebo za prostor? 

Jak rozdíly v ploše bytu ovlivňují cenu i váš výnos

Jak poznat byt s chytrou dispozicí a nenechat se napálit

Při procházení inzerátů na byty a domy narazíte na celou řadu čísel. Jeden inzerát láká na „podlahovou plochu“, druhý na „užitnou“ a třetí na „obytnou“. Pro nezkušeného investora nebo kupujícího se může zdát, že jde o slovíčkaření, ale v realitě může rozdíl mezi těmito pojmy znamenat desítky metrů čtverečních a statisíce korun v kupní ceně.

Pojďme si do tohoto pojmového chaosu vnést jasno, abyste přesně věděli, za co platíte.

1. Podlahová plocha: To, co kupujete v katastru

Podlahová plocha je pro majitele bytů v osobním vlastnictví nejdůležitějším údajem. Podle českých právních předpisů (konkrétně nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) se jedná o celkovou plochu všech místností bytu, a to včetně ploch pod stěnami, příčkami, sloupy či krby.

Zjednodušeně řečeno: Pokud byste byt zcela vybourali a zbyla by jen prázdná skořápka ohraničená obvodovými zdmi, podlahová plocha je přesně ten prostor uvnitř. Je to plocha, která je zapsaná v katastru nemovitostí.

2. Obytná plocha: Skutečný prostor pro život

Obytná plocha je obvykle menší než podlahová a je to údaj, který by vás měl zajímat z hlediska komfortu. Patří sem pouze místnosti, které jsou určeny k trvalému bydlení a splňují určité normy (mají přímé denní osvětlení, větrání a dostatečné vytápění).

• Patří sem: Obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, jídelna.

• Nepatří sem: Sklepy, balkony, terasy, ale často ani chodby, koupelny nebo komory.

Pokud inzerát uvádí vysokou podlahovou plochu, ale nízkou obytnou, pravděpodobně se díváte na byt s obrovskou tmavou předsíní nebo nepraktickými komorami.

3. Užitná plocha: Vše, co můžete využívat

Užitná plocha je nejširší pojem a u domů či bytů s příslušenstvím bývá nejvyšší. Zahrnuje veškeré plochy, které nájemník nebo majitel skutečně používá, bez ohledu na to, zda jde o vytápěný pokoj.

Započítávají se sem tedy i balkony, lodžie, terasy, sklepy nebo i parkovací stání uvnitř budovy. U novostaveb se často užitná plocha uvádí jako součet vnitřního bytu a venkovních prostor. Pro investora je to důležitý údaj pro marketing – terasa o 20 m² totiž dramaticky zvyšuje atraktivitu bytu pro nájemníky.

4. Zastavěná plocha: Půdorys na pozemku

Tento pojem se týká především rodinných domů nebo rekreačních objektů. Je to plocha, kterou stavba reálně zabírá na pozemku. Můžete si ji představit jako „stín“, který dům vrhá v poledne, nebo jako plochu ohraničenou vnějším obvodem zdí v přízemí.

Pozor: Zastavěná plocha není součtem ploch všech pater. Dům o dvou patrech může mít zastavěnou plochu 100 m², ale užitnou plochu klidně 180 m².

Proč na tom záleží?
Rozdíl mezi podlahovou a užitnou plochou může být v praxi matoucí. Když kupujete byt, platíte často za podlahovou plochu (včetně zdí), ale když jej pronajímáte, nájemníka zajímá, kolik skříní se mu vejde do obytné plochy a zda si může dát kávu na užitné ploše terasy.

Jak z toho vytěžit maximum?
Jako investor hledejte byty, kde je rozdíl mezi podlahovou a obytnou plochou minimální – tedy byty s efektivní dispozicí bez zbytečně tlustých vnitřních zdí a obřích chodeb.

Správné pochopení těchto pojmů vám umožní lépe porovnávat nabídky a nenaletět na opticky „levné“ byty, které mají ve skutečnosti polovinu metráže schovanou v balkonech nebo ve sklepě.