Zdědit byt je pro mnohé požehnáním, ale zároveň i rychlokurzem managementu nemovitostí. Pokud sami v bytě bydlet nechcete, stojíte před zásadním rozhodnutím: Pronajmout ho „tak, jak leží a běží“, nebo se pustit do nákladné rekonstrukce? Odpověď není černobílá a odvíjí se především od lokality a vašeho času.

Varianta A: Byt v místě vašeho bydliště
Pokud jste zdědili byt ve stejném městě, kde žijete, máte obrovskou výhodu – kontrolu.

Ponechání v původním stavu: Tato cesta je nejrychlejší. Stačí byt vyklidit, vymalovat, vyčistit a nafotit. Pokud je byt čistý a funkční, najdete nájemníka téměř obratem. Výhodou je nulová počáteční investice a rychlý přísun nájemného. Rizikem je však nižší tržní nájemné a často i náročnější hledání „slušných“ nájemníků, kteří ocení starší vybavení. Pokud se v bytě něco rozbije, jste na místě během chvíle a situaci vyřešíte osobně.

Cesta rekonstrukce: V místě bydliště máte možnost dohlížet na řemeslníky, což je u rekonstrukcí klíčové. Investice do modernizace (kuchyňská linka, podlahy, koupelna) vám umožní výrazně zvýšit nájemné a přilákat bonitnější klientelu. Navíc zhodnocujete svůj majetek. Pokud máte volný kapitál, rekonstrukce „za domem“ je rozumným krokem, který z dlouhodobého hlediska zlepší vaše cash-flow i hodnotu nemovitosti.

Varianta B: Byt 100 km daleko

Tady se pravidla hry zásadně mění. Vzdálenost je vaším největším nepřítelem.

Ponechání v původním stavu: Pronajmout starší byt na dálku je výzva. Pokud se nájemníkovi rozbije pračka nebo protéká záchod, nepojedete 100 km, abyste to vyřešili. V původním stavu je navíc riziko poruch starších instalací mnohem vyšší. Pokud se rozhodnete pro tuto cestu, téměř nutně potřebujete schopného správce nebo sousedy, kteří za úplatu „dohlédnou“. Bez nich se vám tato investice může velmi rychle změnit v noční můru plnou telefonátů a neustálých oprav.

Cesta rekonstrukce: Rekonstruovat byt na dálku bez zkušeného stavebního dozoru nebo prověřené firmy je riskantní podnik. Můžete zaplatit spoustu peněz za výsledek, který neodpovídá zadání, a vy nemáte jak zasáhnout. Pokud se přesto rozhodnete rekonstruovat, doporučuji zvolit „balíčkové“ řešení – najmout firmu, která zajistí vše od návrhu po realizaci a předání. Cílem je vytvořit byt, který je prakticky bezúdržbový a „blbuvzdorný“, aby vás nájemník kontaktoval co nejméně.

Nechte starosti na nás

Ať už se rozhodnete pro rekonstrukci, nebo pronájem v původním stavu, nemusíte na vše být sami. V RentEase se specializujeme na kompletní správu nemovitostí. Převezmeme za vás komunikaci s nájemníky, řešení oprav i dohled nad bytem, a to bez ohledu na to, zda bydlíte ve stejném městě nebo stovky kilometrů daleko. Vaším jediným úkolem bude těšit se z pravidelného výnosu.

Verdikt: Jak vybrat správnou strategii?

• Klíčem k rozhodnutí není jen stav bytu, ale váš životní styl.

• Pokud máte byt v místě bydliště, nebojte se investovat. Máte kontrolu nad procesem i nad následným výběrem nájemníků. Rekonstrukce se vám vrátí nejen v nájemném, ale i v klidnějším spaní.

• Pokud je byt 100 km daleko, buďte konzervativní. Pokud je byt obyvatelný a čistý, zkuste jej nejprve pronajmout tak, jak je. Pokud se rozhodnete pro rekonstrukci, investujte pouze do věcí, které minimalizují budoucí servis – kvalitní rozvody, odolné podlahy a moderní kuchyně z řetězců, které se snadno udržují.

• Nejhorší variantou je nečinnost – držet byt, který je v katastrofálním stavu a jen „požírá“ peníze za energie a fond oprav, aniž by generoval nájemné. Ať už se rozhodnete jakkoliv, nejdůležitějším krokem je byt co nejdříve zprovoznit, aby začal pracovat pro vás, a ne vy pro něj.