Proč nemůžete neplatícího nájemníka odpojit od elektřiny, plynu nebo vody?

Každý pronajímatel to zná nebo se toho alespoň obává: nájemník přestane platit nájemné i zálohy na služby, na výzvy reaguje výmluvami nebo nekomunikuje vůbec a vy měsíc co měsíc dotujete jeho bydlení z vlastní kapsy.

V takové situaci se přímo nabízí elegantní a zdánlivě rychlé řešení: „Když neplatí, vypnu mu proud, zavřu plyn a zastavím vodu. Bez energií přece dlouho nevydrží a sám odejde.“

Ačkoliv je tento myšlenkový pochod z pohledu majitele logický, z pohledu českého práva jde o hrubou chybu, která vás může dostat přímo před soud – a v nejhorším případě i do vězení.

1. Trestní odpovědnost: Riskujete obvinění z trestného činu

Největším rizikem svévolného odpojení energií je střet s trestním zákoníkem. Podle § 278 Trestního zákoníku se totiž můžete dopustit trestného činu Neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru.

Zákon říká, že kdo oprávněné osobě v užívání domu nebo bytu neoprávněně brání, může být potrestán odnětím svobody až na dvě léta (případně peněžitým trestem).

Proč je nájemník „oprávněnou osobou“, i když neplatí? Dokud nájemní vztah trvá (nebo dokud neproběhne řádné vyklizení na základě soudního rozhodnutí), nájemník má tzv. faktickou držbu bytu. Skutečnost, že dluží peníze, vás neopravňuje k tomu, abyste si spravedlnost vzali do vlastních rukou. Jakékoliv svévolné znepříjemňování bydlení – od výměny zámků přes vysazení dveří až po odstřižení energií – je soudy posuzováno jako protiprávní nátlak (tzv. svémoc).

2. Smluvní povinnost poskytovat základní služby

Jako pronajímatel máte ze zákona (§ 2247 Občanského zákoníku) povinnost zajistit nájemci po dobu trvání nájmu nezbytné služby. Mezi ty patří právě dodávky vody, odvoz odpadu, osvětlení a teplo.

Pokud dodávky energií úmyslně přerušíte, porušujete tím nájemní smlouvu vy sami. Nájemník v tu chvíli získává silné trumfy do ruky:

• Nárok na slevu z nájemného: Byt se bez vody či elektřiny stává neobývatelným.

• Náhradu škody: Pokud nájemníkovi v důsledku odpojení např. rozmrzne mrazák, zkazí se jídlo nebo vznikne jiná majetková či nemajetková újma, bude ji moci vymáhat po vás.

• Předběžné opatření soudu: Nájemník může podat návrh k soudu, který vám předběžným opatřením přikáže dodávky okamžitě obnovit. Náklady na soudní řízení pak jdou k vaší tíži.

3. Co když jsou energie psané na majitele a dodavatel je vypne sám?

Častý dotaz zní: „Energii platím já dodavateli. Když přestanu platit dodavateli energie já, on je vypne sám. To přece není můj zásah?“

Ani touto oklikou si nepomůžete. Pokud úmyslně přestanete platit dodavatelům energií s cílem dosáhnout odpojení bytu, judikatura soudů to posuzuje stejně, jako byste hlavní jistič vypnuli vlastní rukou. Jde o neoprávněný zásah nepřímým zaviněním.

Jak z toho ven? Správný a legální postup

Zatímco svévolné vypínání jističů je cesta do průšvihu, existuje postupy, jak se bránit legálně a efektivně:

• Přepis energií na nájemníka již při podpisu smlouvy: Toto je nejlepší prevence. Pokud jsou smlouvy s dodavateli plynáren a elektráren psané přímo na nájemce, dlužné částky jdou za ním. Pokud neplatí, dodavatel ho odpojí sám na základě vlastních obchodních podmínek. Vy jako majitel v tomto vztahu nefigurujete a trestní postih vám nehrozí

• Okamžitá výzva k úhradě a výpověď: Jakmile nájemník nezaplatí, nečekejte. Písemně jej vyzvěte k úhradě s určením náhradní lhůty. Pokud dluh na nájemném a službách dosáhne výše 3 měsíčních plateb, jde o hrubé porušení povinností a můžete podat výpověď bez výpovědní doby (§ 2291 Občanského zákoníku)

• Soudní žaloba na vyklizení a platební rozkaz: Pokud se nájemník po skončení nájmu nevystěhuje, jediná legální cesta vede přes žalobu na vyklizení bytu. Současně podáváte návrh na vydání platebního rozkazu na dlužné částky. Po nabytí právní moci vyklizení provede exekutor

Shrnutí pro majitele
Nenechte se ovládnout hněvem, i když je jednání neplatícího nájemníka frustrující. Odstřižením od vody nebo elektřiny kartu obrátíte ve svůj neprospěch: z oběti, které dluží peníze, se rázem stanete podezřelým z trestného činu.

Chcete se vyhnout starostem s neplatiči a mít jistotu, že nájem chodí včas, i když nájemník stávkuje? V rentEase.cz přebíráme veškerá rizika spojená s pronájmem za vás. Garantujeme pravidelný nájem, řešíme právní náležitosti i přepisy energií a o váš byt se staráme s maximální péčí.