Jednou z nejúspěšnějších strategií realitních investorů je schopnost vidět v nemovitosti potenciál, který ostatní přehlížejí. Koupit byt, který je papírově menší, a díky chytré rekonstrukci z něj vytvořit jednotku s vyšší dispozicí, je jedním z nejrychlejších způsobů, jak zvýšit tržní hodnotu nemovitosti i budoucí výnos z pronájmu.

Kdy se dispoziční změna vyplatí?
Ne každý byt je pro „přestavbu“ vhodný. Klíčem je najít prostor, který je buď špatně využitý, nebo příliš velkorysý v „nepodstatných“ metrech. Obecně platí, že největší potenciál skrývají byty, kde se dá sloučit kuchyň s obývacím pokojem do jednoho velkého celku.

Byty s obrovskou kuchyní (typicky 2+1)
Starší bytové domy, zejména ty z první republiky nebo cihlové stavby z 50. let, často disponují velkou samostatnou kuchyní a dvěma dalšími pokoji.

• Jak na to: Přesuňte kuchyňskou linku do hlavního obývacího pokoje (dnešní technologie umožňují instalaci „odpadního čerpadla“ nebo napojení na stoupačky v koupelně). Z původní velké kuchyně pak vznikne plnohodnotný neprůchozí pokoj. Z bytu 2+1 se tak stává atraktivní 3+kk.

Byty s dlouhými chodbami
Mnoho bytů ve starších domech má neefektivní, dlouhé a široké předsíně, které slouží pouze jako „sklad vzduchu“.

• Jak na to: Pokud to statika a dispozice dovolí, můžete část této plochy ubrat a přičlenit ji k přilehlému pokoji, nebo v předsíni vytvořit pracovnu či spací kout. I pár metrů čtverečních může znamenat rozdíl mezi malým 1+kk a prostornějším 2+kk.

Byty s vysokými stropy (loftové řešení)
Pokud jste zdědili byt v secesním domě s výškou stropů nad 3,5 metru, máte v rukou poklad.

• Jak na to: Místo bourání příček využijte vertikální prostor. Vestavěné patro na spaní (tzv. mezonet) uvolní plochu v hlavní místnosti, čímž opticky i funkčně zvětší prostor. Byt, který by byl jinak stísněným 1+kk, se díky patru stává plnohodnotným prostorem pro dva lidi, což dramaticky zvyšuje jeho pronajímatelnost.

Na co si dát pozor: Technické mantinely
Než se pustíte do bourání, musíte mít jasno v několika technických bodech:

• Statika: Nosné zdi jsou tabu. Jakýkoliv zásah do nich vyžaduje projekt a statický posudek.

• Stoupačky: Přesun kuchyně je technicky možný, ale nákladnější. Je třeba zajistit správný spád odpadního potrubí, což může vyžadovat vyvýšenou podlahu.

• Světlo: Podle norem musí mít každý obytný pokoj přirozené denní osvětlení (okno). Pokud vytvoříte „pokoj“ v místě původní šatny bez okna, nebude legálně obytný.

• Stavební povolení: Větší dispoziční změny vyžadují ohlášení na stavebním úřadě, zejména pokud zasahujete do nosných konstrukcí nebo měníte způsob užívání prostor.

Nechte to na odbornících
Rekonstrukce za účelem změny dispozice je náročný proces, kde každá chyba v projektu stojí peníze. V RentEase vám pomůžeme nejen s následnou správou, ale můžeme vám poradit i v úvodní fázi – posoudíme, zda je váš byt pro dispoziční změnu vhodný, a doporučíme prověřené řemeslníky, kteří rekonstrukci zvládnou od A do Z.

Cílem je vytvořit prostor, který bude efektivnější a tím pádem pro nájemníky atraktivnější. Pokud chcete maximalizovat výnos ze svého bytu, nebojte se přemýšlet o dispozičních změnách. Často stačí „posunout jednu zeď“ a z průměrné nemovitosti se stane vysoce žádaný byt, o který se nájemníci poperou.